各镇人民政府、乐贤街道办事处：

为贯彻党和国家机构改革精神，落实新修订的《土地管理法》有关要求，深化“放管服”改革，按照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》（川农〔2020〕43号）精神，结合实际，区农业农村局联合区自然资源和规划局、区住房和城乡建设局制定了《内江市市中区农村宅基地审批和住房建设管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：内江市市中区农村宅基地审批和住房建设管理实施细则

内江市市中区农业农村局   内江市市中区自然资源和规划局

内江市市中区住房和城乡建设局

                         2020年7月22日

附件

内江市市中区农村宅基地审批和住房建设管理实施细则

第一章  总则

第一条（目的和依据）

为加强农村宅基地和建房管理工作，有效遏制“违法占地、违法建设”行为，提高农村住宅建设水平，促进节约集约用地，有序推进乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》《四川省农村住房建设管理办法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《四川省农业农村厅四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》（川农〔2020〕43号）等法律法规和文件的规定，结合我区实际，制定本细则。

第二条（适用范围）

本细则适用于本行政区域内（永安镇、白马镇、朝阳镇、凌家镇、全安镇、史家镇、龙门镇和乐贤街道，以下简称“镇（街道）”），农村村民在集体土地上新建、改建、扩建、重建农村住房及其管理。适用范围外的按有关规定执行。 

第三条（有关用语含义）

本细则所称农村村民，是指具有本区居民户口的农村集体经济组织成员。

本细则所称农村宅基地，是指本区范围内农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

第四条（工作职责）

区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报区自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

区自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和乡村规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和乡村规划许可等相关手续。

区住房和城乡建设局负责指导各镇（街道）的农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，提供符合地区实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理。

镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内村民建房的管理。农村村民住宅用地，由镇人民政府审核批准（街道办事处由区人民政府授权委托审核批准）。根据内江市市中区委机构编制委员会印发的镇（街道）三定方案，各镇由经济发展办公室牵头负责农村宅基地审批工作，乐贤街道由具备相应职能的行政机构牵头负责。各镇（街道）按照完善基层治理体系要求，须建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办制度。

村民委员会要建立村级宅基地协管员制度，在村民委员会负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和建房管理。

第五条（规划、选址标准）

镇人民政府（街道办事处）应当按照因地制宜、切实可行的原则，依法编制镇（街道）国土空间规划、“多规合一”的实用性村庄规划，与其他专项规划相衔接，统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村住房建设应当符合城乡规划、土地利用总体规划和村庄规划，并根据需要合理编制村庄建设规划；科学选址，充分利用原有宅基地、村内空闲地、和其他未利用地，禁止占用永久基本农田，避免占用耕地、天然林地、公益林地。

农村住房建设选址应合理避让公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区、行洪泄洪通道、历史文物保护单位等重点区域范围。

第六条（技术规范）

区住房和城乡建设局应当根据本地区实际情况，组织编制农村住房设计建设标准规范和技术导则，将村民建房活动纳入规范化管理。

第七条（公开办事制度）

区农业农村、自然资源规划、住房建设等部门和镇政府（街道办事处）将应当实行公开办事制度，将农户建房申请条件、申报审批程序、审批权限等进行公开

第八条（宅基地自愿有偿退出）

进城镇定居或具有稳定住所而自愿退出的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地。经村级组织同意，农村村民可以在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。

第九条（闲置宅基地盘活利用）

鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，村级组织可以依法开展闲置宅基地和闲置住宅整治，整治出来的土地优先用于满足农村村民新增宅基地的需求。

第二章  农户建房

第十条（申请主体）

户籍在本集体经济组织的常住户，且在本集体经济组织享有生产生活资料的收益、分配权，从事生产经营活动并承担相应义务的农村村民可以以户为单位提出申请。

第十一条（建房条件）

符合下列条件之一的，可以申请审批新建、重建、改（扩）建住宅用地：

（一）因自然灾害需要搬迁或实施村庄和集镇规划以及进行镇村公共设施与公益事业建设，需重新安排宅基地的；

（二）原住房破旧危险，宅基地面积偏小，需重新扩建或迁建的；

（三）因婚姻等原因，确需分户另行建房，原有宅基地面积低于分户标准的；

（四）符合政策规定迁入本村集体组织落户为正式成员，在原籍没有宅基地的；

（五）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的；

（六）法律法规规定的其他情形。

第十二条（禁止建房的情形）

农村村民用地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）不属于本村村民的；

（二）申请住宅用地不符合村、镇（街道）土地利用总体规划和建设规划的；

（三）不符合一户一宅规定或者不具备分户条件的；

（四）将原有住房出卖、出租、赠与他人后，再申请宅基地的；

（五）原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

（六）申请易地新建住房未承诺退出原有宅基地的；

（七）法律法规禁止的其他情形。

第十三条（村级审查程序）

符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地用地和建房书面申请。申请应载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、外观风貌等内容，并填报《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）、签署《农村宅基地使用承诺书》（附件2）、提交身份证明、农房设计图等相关申请要件。

村民小组会讨论并公示。村民小组收到农户申请后，召开村民小组会议，由三分之二以上村民（代表）讨论通过，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在小组公示栏或人口集聚区域进行公示，公示时间5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。

村级组织开展材料审核。重点审查材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，已编制村规划的核实是否符合村规划。审查通过的，由村级组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。

第十四条（行政审批程序）

镇政府（街道办事处）组织镇（街道）相关业务部门审查，并在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）签署意见。镇（街道）经济发展办公室组织其他相应业务部门审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，宅基地和建房申请及外观风貌等是否经过村组审核公示；用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》（附件4）；在镇（街道）、村规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，按有关要求办理乡村建设规划许可；涉及交通、公安、林业、水利、电力等部门的，要及时征求有关部门意见。

镇（街道）核发《农村宅基地批准书》（附件5），公布审批结果。镇政府（街道办事处）根据联审结果，对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，核发《农村宅基地批准书》，区级自然资源和规划部门授权委托镇一并发放《乡村建设规划许可证》。

第十五条（审批结果的公布）

镇政府（街道办事处）应当将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布，接受群众监督。

第十六条（审批备案）

宅基地用地建房审批管理台账备案。镇（街道）每季度末将审批情况报区农业农村局、区自然资源和规划局、区住房和城乡建设局等部门备案。

第十七条（宅基地范围划定和开工查验）

经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇政府（街道办事处）或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围。镇政府（街道办事处）在收到申请后及时组织镇（街道）农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地。

农户应当严格按照宅基地批准书、乡村建设规划许可和施工图纸的要求进行施工。

第十八条（施工图纸）

村民建设2层或者2层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或者经其审核的施工图，或者应当使用农村住房通用设计图集；建设1层住房的，鼓励使用具备资质的设计单位设计的施工图或者农村住房通用设计图集。

区住房和城乡建设局根据本地区实际情况，组织编制或者参照推广上级住房和城乡建设主管部门印发的农村住房设计通用图集。

第十九条（施工队伍）

农村住房建设应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑施工人员或者有资质的建筑施工企业施工。

区住房和城乡建设局应当加强对农村建筑工匠的管理,建立农村建筑工匠质量安全责任追究制度，健全农村建筑工作责任主体信用档案，规范农村建筑工匠管理。

第二十条（施工安全）

建筑施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。

第二十一条（施工期限）

经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房。住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过镇政府（街道办事处）验收后90天内拆除旧房，原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕。

第二十二条（竣工验收）

农户建房完工后，要及时向镇政府（街道办事处）申请进行验收，镇政府（街道办事处）收到申请后及时镇（街道）相关部门验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否符合我省农村住房竣工验收管理指导意见要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表》（附件6）。

第二十三条（不动产登记）

通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体后，方可依法依规向区不动产登记中心申请办理不动产登记。

第三章  相关标准

第二十四条（建筑占地面积计算标准）

农户建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

（一）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（二）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计算建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第二十五条（用地面积标准）

农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米；3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。

扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。

第二十六条（建筑面积、层数和高度标准）

区住房和城乡建设局应当根据《四川省农村住房建设管理办法》，结合地区实际，指导镇（街道）对村民住房建设的建筑面积、层数等作出基本管控要求：新建农村村民住房原则上不超过3层，层高不宜超过3米，住房建筑面积不超过300平方米，跨度不超过6米。3层及以上、建筑面积300平方米及以上或者跨度6米及以上的农房建设需委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向镇（街道）申报，纳入工程质量监督。

第四章  监督管理

第二十七条（违法占地巡查制度）

镇政府（街道办事处）应建立和完善农村村民建房违法占地巡查制度。在各镇（街道）办公地点公示举报投诉电话，及时发现和制止农村村民建房违法占地的行为。

第二十八条（质量安全监督、巡查制度）

镇政府（街道办事处）应当建立镇（街道）农村住房建设质量安全监督制度和巡查制度。村民委员会可以选派代表参与农村住房建设监督。

第二十九条（未批先建等行为纳入社会征信系统）

探索将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为的纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处。

第三十条（违法占地行为的处理）

镇政府（街道办事处）发现违法占地后，应及时上报区农业农村局依法处理。需要强制拆除的，由区农业农村局综合执法大队立案处罚后移交区人民法院强制拆除。

第五章  法律责任

第三十一条（镇政府（街道办事处）的监督检查）

镇政府（街道办事处）应当加强对本区域村民建房活动的监督检查，发现有违反国家和省市区有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止。

第三十二条（农村村民非法占地建房的处罚）

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由区农业农村局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第三十三条（违反质量和安全要求的处罚）

村民建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由区住房和城乡建设局按照有关规定处理。

第三十四条（执法者违法违规行为的追究）

有关行政机关及其工作人员，在建房申请审查、审核和审批过程中，不履行或者不正确履行农村村民住房建设管理职责的，由本级人民政府、上级主管部门或者监察机关责令改正；情节严重的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。

第六章  其他事项

第三十五条（建房申请划转办理的规定）

划转移交前已经受理的农民建房申请事项，以及划转移交时未办理终结的仍由原职能部门负责继续办理；自划转移交之日起，原职能部门不再承接新件，由现行职能部门承接。

第三十六条（宅基地违法行为的查处）

遵循“新旧划断”原则，对现有“存量”宅基地违法行为，依照相关政策规定由原职能部门查处到位；对职能划转交接后，新增加的宅基地违法行为，由区农业农村部门执法机构查处。

第三十七条（历史遗留问题的处理）

稳妥处理信访问题。涉及宅基地的历史遗留信访问题，由原职能部门负责继续办理，妥善解决；对于职能移交后出现新的信访问题，由现行职能部门受理解决。

第七章  附则

第三十八条（解释说明）

本细则与国家法律法规相冲突的以国家法律法规为准，国家、省、市出台新规定的，从其规定。

区农业农村局、区自然资源和规划局、区住房和城乡建设局依据各自职责，可以对本细则的具体应用问题进行解释。

本细则自发布之日起30日以后施行，有效期2年。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　　2．农村宅基地使用承诺书

　　　3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　　4．乡村建设规划许可证

　　　5．农村宅基地批准书

　　　6．农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表